미국 상업용 부동산은 위기가 심각하다.
파산위기에 직면한 미국 퍼스트리퍼블릭 은행이 JP모건체이스에 인수되고 JP모건의 회장이 “미국의 금융위기가 사실상 끝났다”고 선언을하면서 미국의 금융위시는 사라진듯 보였다.
하지만 상업용 부동산이라의 문제로 JP모건의 회장의 선언은 물거품이 되어버리고 말았다.
2008년보다 높아지는 공실률과 지방의 작은 은행들은 부도가 시작되어 대출 금리는 치솟고 있어 상업용 부동산의 특징인 70%가 대출이다보니 높아지는 금리는 감당하지 못하는 문제가 발생하고 있다.
모건 스탠리는 올해 안에 만기가 도래하는 2조9000억달러(3,862조 8,000억 원)이며 상업용특성상 재융자 를 받아야하는대 추가적으로 감당야할 금리가 4.5%를 예상하고 되고 잇어 시중에 자금이 사라질것 이라고 보고 있다.
시장에 돈이 사라진다면 부동산의 가치는 내년부터 40~50% 내려갈것이라고 보는것이 전문가들의 의견이다. 현재 부동산에 대출을 해준 은행들의 만기에 재융자를 해주면서 4.5%의 인상으로 연장을 해준다는 보장이 없다. 더엄격한 대출기준을 요구할것이며, 재융자를 못받은 투자사사들의 부도는 불을 보듯 뻔하다.
버크셔 해서웨이 부회장이자 워런 버핏의 ‘오른팔’로 알려진 멍거부회장은 “많은 부동산이 좋지 않다”며 “문제가 있는 사무실 건물, 문제가 있는 쇼핑 센터, 문제가 있는 기타 부동산이 많다. 거기에는 많은 고통이 뒤따른다”고 말했다.또한 헤서웨이는 2008년과는 다르게 은행들에게 금융지원을 할생각이 없음을 시사하였다.
지금 이글을 보면서 미국의 이야기구나로 생각하는 사람들은 검색창에 우리은행 홍콩빌딩만 검색해봐도 알수 있다.
우리은행이 홍콩빌딩 사업용 부동산 펀드를 연 5.1% 금리 조건으로 총 765억원 판매하였지만 투자금 회수조차 불가능 한 상황이이르럿고 이상황이 된이유는 미국과 별반 다르지 않다.
미국에서 시작된 부동산 위기가 대출금리를 올리것이고 그 높은 금리는 일반 주택담보대출의 금리 상승과 이어져 사업용부동산의 위기의 시작이 모든 부동산으로 터져나갈것은 불을 보듯 뻔하다.
이와중에도 우리나라 건설사들은 분양가를 올린다는 소리를 하고 있다. 지금도 높은 분양가에 철근까지 빼먹은 건설사들이 철근 넣는다고 분양가 올라달라고 이야기하는것처럼 어이없는 상황이 어디있는가?? 현재 우리나라 대출도 집가격을 부양을 위해서 규제를 너무나도 풀어주다 보니 20~30대들이 집을 사는경우들이 흔해졋다.
현재의 나라별 금리만봐도 일본이라는 잃어버린 30년을 찻고자 노력하는 일본을 제외하고 한국은 기준금리는 낮은 편이다.
지금의 정부의 정책때문에 금리를 높일수 없는 상황이 보이지만 금리는 낮게 유지하면 일본과같은 상황이 될수뿐이 없다는 결과가 나온다.
지금 부동산을 사라고 이야기하는 사람들을 경계해라
많은 선진국들은 상황을 보면 금리를 낮춰서 경기 부양을 하려는 모습보다는 금리를 높여서 물가안정을 취할는 모습을 보이고 잇다. 다들 불경기라고 입을 모아 힘들다고 이야기하고 있는 상황에서 금리를 유지하는 현재의 기조를 보면 코로나 백신을 접종을 피하던 사람들의 모습이 보인다.
어차피 전세계적인 흐름을 한국만이 거스를수는 없다 잃어버린 30년을 계속 찻는 일본과 같은 방법을 취할이유 또한 전혀 없기에 한국의 금리인상은 시간의 문제일것으로 보인다.
지금 부동산을 사려는 사람들은 잠시 멈추고 천천히 구매할 필요가 있다. 인구감소를 넘어 인구 소멸의 단계인 우리나라에서 주거용 부동산이 계속적으로 상승한다는것 자체가 이미 모순이다.