“종부세는 부자만 내는 세금”이라는 말은 절반만 맞습니다.
공시가격이 오르면 어느 날 갑자기 대상이 되기도 하고, 반대로 명의를 어떻게 두느냐에 따라
같은 집인데 세액이 0원과 수백만원으로 갈리기도 합니다.
이 글은 국세청 공식 안내와 종합부동산세법을 기준으로,
내가 대상인지 확인하는 법 → 세액이 계산되는 구조 → 합법적으로 줄이는 선택지(1주택 특례·부부 공동명의)
순서로 정리한 것입니다. 특히 9월 16~30일 특례 신청 기간과
12월 1~15일 납부 기간은 놓치면 되돌리기 어려우니 달력에 먼저 표시해 두시길 권합니다.
세무 자문이 아닌 일반 정보이며, 경계선에 있는 분은 세무사 상담이 필요합니다.
1분 자가진단 — 나는 종부세 대상일까
- 기준일은 재산세와 같은 6월 1일. 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 사람별로 전부 합산합니다. 주택 수가 아니라 “사람별 공시가격 합계”가 출발점입니다.
- 합계가 9억원을 넘으면 대상. 단, 1세대 1주택 단독명의자는 12억원까지 공제됩니다. 공시 12억 = 시세로는 대략 15~17억원 수준이므로, 1주택자 대부분은 대상이 아닙니다.
- 부부 공동명의라면 각자 9억씩, 합산 18억원까지 공제받을 수 있습니다. 이 지점이 종부세 절세의 핵심 갈림길입니다(아래 상세).
- 고지서는 12월에 옵니다. 별도 신고 없이 국세청이 계산해 부과하며, 12월 1일~15일에 납부합니다.
세액이 만들어지는 구조 — 5단계
종부세는 (공시가격 합산 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60% = 과세표준에
세율을 곱하고, 같은 집에 이미 부과된 재산세 상당액을 빼서(이중과세 조정) 나옵니다.
마지막에 농어촌특별세 20%가 붙습니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| ① 합산 | 사람별 보유 주택 공시가격 합계 (6월 1일 기준) |
| ② 공제 | 기본 9억원, 1세대 1주택 단독명의 12억원 |
| ③ 과세표준 | (합산 − 공제) × 공정시장가액비율 60% |
| ④ 세율 | 2주택 이하 0.5~2.7% 누진 / 3주택 이상은 과세표준 12억 초과 구간부터 중과, 최고 5.0% |
| ⑤ 차감·가산 | 재산세 중복분 차감 → 세액공제(아래) → 농어촌특별세 20% 가산 |
※ 세부담이 전년 대비 150%를 넘지 않도록 상한이 적용됩니다. 250만원 초과 시 6개월 이내 분납 신청도 가능합니다.
1주택자의 무기 — 최대 80% 세액공제
1세대 1주택 단독명의자는 나이와 보유기간에 따라 산출세액을 최대 80%까지 깎을 수 있습니다.
두 공제는 합산 적용(한도 80%)되므로, 오래 보유한 은퇴자일수록 종부세가 급격히 가벼워집니다.
| 고령자 공제 | 장기보유 공제 |
|---|---|
| 60세 이상 20% · 65세 이상 30% · 70세 이상 40% | 5년 이상 20% · 10년 이상 40% · 15년 이상 50% |
예를 들어 70세에 15년 보유라면 40% + 50% = 90%지만 한도에 걸려 80% 공제가 적용됩니다.
이 공제는 단독명의 1주택 특례에만 존재한다는 점이 다음 단락의 선택 문제로 이어집니다.
부부 공동명의 — 18억 공제 vs 특례, 뭐가 유리한가
공동명의 1주택 부부는 매년 둘 중 하나를 고를 수 있습니다.
선택을 바꾸려면 9월 16~30일에 관할 세무서(홈택스)로 특례를 신청해야 하고,
신청하지 않으면 각자 9억 공제 방식이 기본 적용됩니다.
| 구분 | 인별 공제 (기본) | 1주택자 특례 (신청) |
|---|---|---|
| 공제금액 | 부부 합산 18억원 (각 9억) | 12억원 |
| 고령자·장기보유 공제 | 불가 | 최대 80% 가능 |
| 대체로 유리한 경우 | 공시가격 18억원 이하 (세액 사실상 0원) | 공시가격이 높고, 고령 + 장기보유로 공제율이 큰 경우 |
경계는 대략 “공시 18억”입니다. 그 아래면 인별 공제로 낼 세금 자체가 없고,
훌쩍 넘는 고가 주택 + 은퇴 부부라면 80% 공제가 붙는 특례가 역전하는 구간이 나옵니다.
매년 공시가격이 바뀌므로 9월마다 다시 비교하는 것이 맞습니다.
한편 2주택 이상으로 명의를 분산해 종부세를 줄이려는 경우에는 증여 취득세·증여세가 먼저 발생하므로,
분산 전 총비용 비교가 반드시 필요합니다.
억울한 2주택을 구제하는 장치 — 주택 수 제외 특례
- 일시적 2주택: 이사를 위해 새 집을 산 뒤 기존 집을 3년 내 팔 예정이라면, 신청 시 1주택자로 봅니다. 12억 공제와 세액공제를 유지할 수 있습니다.
- 상속주택: 상속받은 지 5년 이내(또는 지분 40% 이하, 공시 수도권 6억·비수도권 3억 이하)면 주택 수에서 제외됩니다.
- 지방 저가주택·인구감소지역 주택: 요건을 충족하는 지방 주택 1채는 주택 수에서 빠지며, 인구감소지역 특례는 수도권 공시 4억·비수도권 9억원까지로 적용 범위가 넓어졌습니다.
- 공통: 모두 자동 적용이 아니라 9월 16~30일 신청이 필요합니다. 전세를 준 집도 내 소유면 합산된다는 점, 세부담 상한(전년 대비 150%)이 있다는 점도 함께 기억해 두세요.
정리 — 종부세 1년 달력
- 6월 1일: 과세기준일. 이날 소유자 기준으로 1년이 결정됩니다 (매매 잔금일 조정 포인트)
- 9월 16~30일: 부부 공동명의 특례, 일시적 2주택·상속주택 등 주택 수 제외 특례 신청
- 12월 1~15일: 납부. 250만원 초과 시 6개월 분납 신청 가능
종부세는 보유세의 2단계입니다. 1단계인 재산세 구조(7월·9월 고지)를 먼저 이해하면
이중과세 조정이 왜 있는지가 보이고, 매도·증여 단계의 세금까지 묶어 보면
“지금 팔지, 물려줄지, 버틸지”의 계산이 가능해집니다. 아래 글에서 이어집니다.
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※ 본 글은 종합부동산세법·국세청 공식 안내를 바탕으로 한 일반 정보이며, 세무 자문이 아닙니다.
공시가격·세율·특례는 매년 바뀔 수 있으므로 실제 의사결정 전 국세청 또는 세무사 확인이 필요합니다.